北京凯旋旗舰小区的业主王小姐一过新年就有一件喜事：她的房贷成功进行了平转按揭，从一家大银行转到一家较小的股份制商业银行，享受到存量房贷利率7折的优惠。

王小姐2007年10月在某大型国有商业银行办理了住房按揭贷款，签订的是20年50万元的商业贷款合同。去年央行宣布，“自2008年10月27日起将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大为0.7倍”，她就去申请7折房贷利率的优惠。谁知，由于曾出现过逾期还款的情况，她的申请被那家大银行拒绝了。

但王小姐没有放弃，经过打听，她发现不少中小银行“灵活得多”：只要资质好，购房人愿意将房贷从甲银行转到乙银行，乙银行将免费提供垫资，通过担保公司将购房人在甲银行的房贷还清，购房人还能再以首次购房的身份从乙银行获得7折优惠贷款利率买房。

王小姐马上算了一笔账，目前5年以上基准利率为5.94%，8.5折后利率为5.049%，月供为3313.5元。优惠到7折后利率为4.15%，“我每月月供可调整到3071.69元，如果按20年利率不变来算，一共能省下58034.4元，作为一个工薪阶层，我没有理由不‘搬家’”。

时至今日，四大国有银行针对2008年10月27日之前贷款买房的存量房贷细则仍未宣布，部分中小银行则开始私下推出优惠条款，抢占存量房贷市场。眼下，工行表示总行尚在制订房贷细则，中、农、建三大行则把权力下放给各分行，要求根据市场情况自行作出细则规定。但从已经公布的部分条文来看，四大行的政策或许比中小银行苛刻一些。如关于贷款余额，农行北京分行的要求高达50万元，而光大银行仅要求30万元；多数银行要求客户提出申请，评估后才能享受优惠，而民生银行表示将自动折扣优惠。业内人士还透露，四大行或许将在首付比例等方面给购房人设“坎儿”。

这让很多在四大银行贷款买房的购房人心理很不平衡。在房地产门户网站焦点房地产网的论坛里，不少业主纷纷发帖告知自己和贷款银行的协商结果，更多人咨询哪家银行可以容易办下来7折优惠、什么条件下可以转按揭、该如何转等。有的业主还发帖号召办不下来贷款优惠的业主们集体把房贷搬家。

焦点网的论坛管理员也发现，“一些可以做担保的小公司在业主帖子里疯狂违规发广告，删都删不过来”。看到不少网友提出“团办转按揭”的需求，网站甚至计划协助联系合适的贷款银行，“已与几家银行进行了接触，细节正在洽谈中”。

天天和银行打交道的北京凯胜经略担保公司总经理康胜告诉记者，“银行也很急！”

“利率优惠政策出台后，我们经手的平转房贷业务陡增，绝大部分都是从大银行往中小银行搬家。”康胜分析，购房人拿不到7折房贷利率的原因主要有三种：一是有过逾期还款行为；二是贷款金额限制，有的银行更注重贷款金额高的客户；三是房贷存续期不够长。

康胜认为，各大银行其实都制定好了房贷细则，但都“捂着盖子不揭锅”。银行之所以这么做是因为谁也不想做第一个吃螃蟹的人，都在观望竞争对手的细则，“如果有比自己更优惠的地方好及时调整”。

至于不少购房人谋划房贷搬家的急迫心情，康胜认为大可不必。他介绍，目前主要的转房贷方式是“平转”。由于多数银行担心出现房贷套现等假按揭行为，都要求钱款必须经由一家担保公司在两家银行间划转，这就要求购房人支付一定的担保费用，“大约是贷款金额的1.5%”，加上评估费和一些贷款合同中要求的违约费，“我们估算，50万元以下的贷款搬家是不合算的”。

虽然占据房贷市场大头的四大银行至今按兵不动，但康胜估计，“四大行最后的政策只能比中小银行更优惠”。由于房地产进入调整期，2009年各大银行难以在增量房贷方面有所作为，只能抓紧力保存量房贷，“一旦自己的条款过紧就会面临客户被挖的情况，大银行的压力非常大”。

“我们估计春节前四大行的细则就该出来了”，康胜说，购房人可以等一等再说，“不要着急”。