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嘉兴楼市提前入秋? 稳中向上仍是大趋势 
2019-08-21 14:40:46

楼市进入下趋势半年后,行情迅速变化,短短一个多月时间,包括嘉兴在内的很多热点城市行情呈下滑。

嘉兴最近的住宅周成交量已经跌到300套以下,预计8月全月成交可能都不到1500套,与之前单月3000套以上的成交量相差甚大。楼市气氛感觉直接提前进入深秋,8月连续两宗乡镇地块出让,一宗流拍一宗底价成交,似乎更令市场温度显得冷清……

但是,如果仅从这些现象就判断嘉兴楼市走向下行通道那就错了。实际上,深入分析后会发现,嘉兴楼市仍然站在坚固基石上,房价稳中向上是大趋势。

首先,从宏观基调上看,我们既要看到7月底政治局会议表态“房产短期不作为刺激经济的手段”,也要读懂2019年中央经济定调的六稳政策——稳房价、稳地价、稳预期。房地产要为国民经济发展做出贡献,既不能大涨,更不能大跌,一城一策,分类调控,这是各级政府的政治责任。过火的城市必须要降温,但也要防止下跌。政治局会议提出了下半年货币政策的基调是,保持货币政策松紧适度,保证市场流动性合理充沛。因此下半年降准是大概率,降息可能要等到明年上半年。不论可能出现的降准还是降息,对于房产,都是间接的利好。

再者,从中国房产行业发展趋势看,嘉兴位列优质档。未来中国的房地产业将会分化,不是整齐划一的同跌共涨。而嘉兴具备了百强房企的战略发展要素,那就是:机会大,风险低,值得持续深耕。在中国房地产的下半场,经济发达,产业集聚,吸纳人口,交通枢纽,政策倾斜的城市更具发展机会,而嘉兴就是这类城市代表之一。嘉兴城市发展潜力排行在全国第41位,远高于很多省会城市,在开发商拿地投资排行方面,嘉兴可以排在全国地级市的前五位。

从嘉兴城市发展看,房地产业机会巨大。城市迎来历史性发展机遇,无论是长三角一体化城市、G60沪嘉杭科创走廊、杭州湾大湾区开发等,还是作为浙江省接轨上海示范区,嘉兴可谓是光环四射,厚积薄发。同时,嘉兴还是上海都市圈和杭州都市圈的核心成员,融杭接沪,同步发展。近几年来,嘉兴在经济发展、产业导入、人口集聚、交通枢纽、城市建设和人均收入等方面都有明显提升,后劲十足。“12410”首位发展战略的制定,让嘉兴未来发展空间充满想像。

从土地市场看,嘉兴2019年上半年供地少、价格涨,上半年市区各板块的平均楼面价超过了9500元,远高于前两年。虽然下半年土地市场会加大供应,但开发商拿地需求和土地供应量之间的僧多粥少局面短时间不会发生根本性改变,新一轮市区土地价格体系已经开始形成,热点板块和优质地块的楼面价仍会攀高,未来房价在这样趋势下不可能向下。

从住宅供需看,今年上半年市本级上市房源总量共12417套,成交13687套,都创新高,供需两旺。截至7月底,嘉兴市场的广义库存已经下降到1.9万套,去化周期仅7个月,而且开放型市场下的嘉兴楼市除了强大的“内需”外,也满足了一定的外溢需求。

最后我们还得看到眼前的成交下滑不是“内因”改变了,而是供应稀缺、可售房源严重不足——之前房源迅速去化的情况下,市本级7月份仅新增供应1346套住宅,其中市区仅1013套,而8月份迄今为止只新领两张预售证247套,也就是近两个月市区新增供应仅1260套……现在就是想买房也严重缺货,成交自然按下暂停键。

综合以上,嘉兴楼市如果出现调整,需求短时间有下滑,那也是暂时休养生息,长期需求不会改变,平稳向上的趋势不会改变。

来源:嘉报集团 嘉兴日报特约楼市观察员 常明日

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